Проблема землевладения и землепользования в Южной Осетии, как, впрочем, в любой горной стране, стоит очень остро. Территория РЮО составляет всего 3900 квадратных километров, из них только 800 кв.км. пригодны для жизнедеятельности человека. При этом 85% территории находится на высоте более 1000 метров над уровнем моря, что делает проблемным любое сельхозпроизводство.
Земли пригодной для сельского хозяйства в Осетии всегда было недостаточно. Издавна существовала поговорка: «Земля стоит столько, сколько на ней может разместиться быков». Это с учетом того, что в горах единицей измерения ценностей являлась тягловая сила. Земля была настолько ценной, что ее разрешалось передавать другому владельцу только в качестве платы за кровь убитого. В другой форме – скажем, выкуп за невесту или дарение, она не практиковалась. Да и собственно продажа земли была редким явлением.
Частная собственность на землю была отменена Советской властью. Считается, что сделано это было в политических целях, чтобы изжить зажиточную прослойку на селе. Богатые землевладельцы, а позже и середняки не горели желанием поддерживать власть большевиков, поэтому должны были быть ликвидированы как явление действительности. В годы Советской власти земля рассматривалась исключительно как государственная собственность. А те земельные владения, которые имелись в пользовании граждан – как временная собственность, за пользование которой взимался земельный налог.
В соседней Грузии частная собственность была введена практически сразу же после десоветизации страны. Однако, особого процветания грузинские крестьяне не достигли. Большая часть земель была перекуплена крупными собственниками, хотя менталитет грузинского крестьянина-глехи с трудом смирялся с мыслью о потере земли.
Неоднократно предложения о вводе частной собственности на землю звучали и в Южной Осетии. Но поддержки это не получило. Наиболее последовательным противником приватизации земельных ресурсов на государственном уровне выступала Компартия РЮО. Все эти годы этот вопрос оставался на уровне обсуждений. В последнее время вопрос необходимости введения частного землевладения снова актуализируется. И, прежде всего, в связи с перспективой привлечения в Республику сторонних инвестиций.
На необходимость изменения законодательства РЮО в этой области указывалось неоднократно и российской стороной. В свое время говоря об адаптации законодательства в сфере землевладения к современным требованиям заместитель министра регионального развития Российской Федерации С.Верещагин отметил: «С нашей точки зрения, законодательство РЮО требует серьезных доработок. Нет системы земельного кадастра. Земля государственная. Никакой инвестор не придет сюда, не будучи уверенным, что завтра эту землю не экспроприируют… Российский бизнесмен готов прийти на понятные правила игры, это – земля, это налоговые преференции, административная помощь и персонал…».
Позицию российской стороны понять можно. Тем более что мнение о частной собственности находит поддержку и у ряда членов Правительства Республики. Владение участком земли, на котором расположено производство, один из механизмов защиты инвестиций. Понятно, что сделать такие преференции для инвестора – благое дело. Однако, надо понимать, что законодательство не может быть избирательным. Нельзя ввести частное землевладение только для группы инвесторов, не введя частное землевладение повсеместно и для каждого. А это уже изменение не только в законодательстве, но и в социуме.
Технически основу для приватизации земли организовать несложно. Разработка земельного кадастра, создание службы регистрации собственников, обучение кадров соответствующего профиля, формирование системы ограничений в условиях землепользования, правовой проработки деталей приватизации, методики определения цены земельных участков и т.п. требует только политической воли, специалистов и финансирования. В свое время, например, составление земельного кадастра РЮО оценили в 50 млн.рублей. Часть денег даже была освоена. Да и принятие законодательной базы может занять год-два – не больше. Но это теоретические выкладки. Однако, не надо забывать, что приватизация земли и социально опасна. Первичная приватизация в процессе, земельного передела обязательно вызовет социальную напряженность. В настоящее время у нас нет системы оценок, основанных на дифференциальных характеристиках земельных участков без которой землю невозможно разделить по принципу справедливости. Это неизбежно породит массу злоупотреблений. Как только будет разрешена свободная торговля землей, последняя тут же станет явно не по карману среднему гражданину. В результате, в наших условиях «право иметь землю в частной собственности» будет означать для подавляющего большинства осетин абсолютную невозможность ее приобрести.
Возникнет опасность того, что земельным фондом страны завладеют и иностранцы. Даже если и будет принято защитное законодательство, кто помешает российским, казахским, армянским олигархам скупить земли через подставных лиц. Не так давно Президент РЮО Л.Тибилов на одном из совещаний, где возник вопрос частной собственности на землю, заметил: «У нас так мало земли, что ее может скупить даже один иностранный олигарх!». И это при том, что уже сегодня в Республике есть масса закрытых земельных угодий, которые де-факто уже обрели своих владельцев.
На Западе земельные отношения жестко регулируются. Во многих странах права собственника на землю ограничиваются обязательствами использования собственности в общественных интересах. Такие обязательства проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, требования и запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельными участками.
Но каково же решение с учетом необходимости привлечения инвестиций и развития аграрного сектора. По нашему мнению в арендном землепользовании. На основе долгосрочной аренды полноправными владельцами территорий сегодня являются российские военные и пограничники. Почему бы по этой схеме не работать и инвесторам. Другое дело, что они должны быть уверены в непререкаемости договоренностей по аренде. Но это уже сфера ответственности местных властей.
